A construção do que vem sendo chamado de “maior edifício do Leste Mineiro”, em um lote que, até 2019, era considerado parte de uma Área de Interesse Especial (AIE) Histórico Cultural de Governador Valadares vem causando polêmica e pode acabar sendo decidida na justiça.
O empreendimento Ibituruna Tower, da WR Construtora e Incorporadora, de Ipatinga, teria sido autorizado depois de modificações na legislação municipal, aprovadas sem discussão com a população. O prédio dará a seus futuros moradores uma vista privilegiada da cidade, porém, o custo disso para os valadarenses pode sair caro.
Segundo ação em andamento na 1ª Vara Cível de Governador Valadares, o “Ibituruna Tower”, um prédio de 28 andares que está sendo construído na rua Prudente de Morais, teria sido beneficiado por um projeto de lei proposto pelo Município e aprovado pela Câmara em dezembro de 2019.
A ação foi movida pelo ativista Guilherme Jacob de Oliveira e já teve parecer favorável das promotoras Larissa Camapum de Souza e Hosana Regina de Freitas, que opinaram pelo deferimento do pedido de liminar pleiteando a suspensão dos atos administrativos que autorizaram a edificação do “Ibituruna Tower”.
Segundo a ação, a Lei Complementar 201/2015 (lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano) determina o que são Área de Interesse Especial (AIE) Centro Antigo e também Histórico Cultural. Entre outras determinações, a AIE Centro Antigo previa o limite máximo de 15 andares para os novos prédios construídos.
Mesmo assim, em setembro de 2019, a WR Construtora e Incorporadora celebrou um contrato de permuta com proprietários do imóvel onde seria construído o prédio. Em novembro do mesmo ano, o prefeito André Merlo (PSDB) encaminhou, ao Legislativo, o projeto de Lei Complementar 026/2019, dispondo sobre a alteração e revogação de dispositivos da LC 201/2015.
Ainda em novembro de 2019 – antes mesmo da aprovação da LC 026/2019 -, a WR apresentou, na Prefeitura, o requerimento solicitando aprovação do projeto construtivo do prédio de 28 andares, momento em que, por lei, não se podia haver nenhuma obra que ultrapassasse os 15 andares.
O projeto de Lei proposto pelo prefeito André Merlo foi submetido à Câmara Municipal e teve sua primeira votação já no dia 9 de dezembro de 2019. A segunda votação aconteceu já no dia seguinte, 10 de dezembro, sendo aprovado, sancionado e convertido na Lei Complementar 258/2019, de 16/12/2019, que alterou a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano.
Coeficiente de aproveitamento
A nova legislação não apenas acabou com a limitação de 15 andares para edificações na área da AIE Centro Antigo como também aumentou o coeficiente de aproveitamento (número que indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos) na região central de 7 para 18.
Esse aumento do coeficiente foi feito gradativamente. A LC 201/2015 previa o limite de 7 para a área central, ou seja, todos os terrenos dessa área poderiam ter, no máximo, uma quantidade de área construída igual a 7 vezes a área total do terreno.
Com a LC 243/2019, este parâmetro passou de 7 para 12 e, com a LC 258/2019, editada pouco tempo depois, ele subiu para 18.
Modificações do tipo exigem, por lei, uma discussão com a comunidade valadarense em audiência pública, o que não aconteceu.
Qualquer pessoa que queira construir dentro de Governador Valadares precisa respeitar normas de interesse público que protegem a qualidade do meio ambiente urbano, como a principal delas: a Lei Federal nº 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, que completou 20 anos recentemente.
Deve-se, a depender de cada caso, fazer um estudo do impacto no trânsito; observar edifícios que possam se tornar barreira para a circulação de ar; e observar impacto nas redes de água, esgoto e drenagem, para que o município possa garantir o atendimento da demanda.
Portanto, é necessário o cálculo do coeficiente de aproveitamento do solo para que o empreendimento não ultrapasse o que ali é suportado. Ou seja, mesmo tendo um lote de determinado tamanho, o que for construído ali deve respeitar este coeficiente.
De acordo com a Lei Federal nº 10.257/2001, o cálculo precisa respeitar a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento da densidade esperado em cada área da cidade. A lei também determina que o Plano Diretor do município deve definir o máximo desse coeficiente.
No entanto, Governador Valadares está há mais de quatro anos sem o Plano, considerado pela Constituição Federal como obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes e instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
No caso do “Ibituruna Tower”, a rua Prudente de Morais é bastante estreita, com a clara demonstração de que o aumento do coeficiente de aproveitamento do solo não respeitou a proporcionalidade da infraestrutura local.
Não bastasse isso, o empreendimento com 28 andares, conforme a ação judicial, deverá resultar na descaracterização do patrimônio histórico-cultural na AIE Centro Antigo e na AIE Histórico Cultural.
Recurso
O Ministério Público emitiu parecer favorável ao pedido da Ação Popular de suspensão dos atos administrativos que autorizaram a obra do “Ibituruna Tower” e as promotoras Larissa Camapum de Souza e Hosana Regina de Freitas ainda ajuizaram uma Ação Civil Pública.
Na ação, elas solicitaram a nulidade do ato administrativo expedido pelo município, que deferiu o alvará autorizando a construção do Ibituruna Tower, por ofensa à legislação urbanística e à Constituição Federal.
Além disso, pedem ainda a condenação do município na obrigação de não aprovar projetos de construção civil, empreendimentos urbanos e não autorizar o início de obras que tenha se valido das alterações introduzidas pela LC nº 243/2019; a anulação de todos os alvarás de construção eventualmente emitidos com base na mencionada norma e também na LC 258/2019, embargando as obras já iniciadas, salvo a edição de nova lei municipal de revisão/alteração do Plano Diretor, com efetiva participação popular e precedida de estudos técnicos previstos em lei.
A ação se originou após uma denúncia apresentada ao MP por moradores do Condomínio Residencial Sintra, que fica na avenida Brasil, próximo ao Ibituruna Tower.
As promotoras alegaram, na ação, a inconstitucionalidade das leis complementares 243/2019 e 258/2019, que alteraram a LC 201/2015, permitindo, assim, a construção do Ibituruna Tower, de 28 andares.
A Justiça de Valadares entendeu não caber a ela declarar a inconstitucionalidade e sim o órgão especial do Tribunal de Justiça, em Belo Horizonte. As representantes do MP enviaram, então, uma representação de inconstitucionalidade da LC alteradora ao Procurador-geral de Justiça para que ele ajuíze a ação no TJMG.
Em abril deste ano, a Justiça de Governador Valadares negou a suspensão da obra, não levando em conta o parecer do Ministério Público e desconsiderando todos os aspectos levantados na ação.
Houve recurso e o caso, hoje, está na 7ª Câmara Cível, de Belo Horizonte, aguardando decisão sobre o pedido de suspensão imediata da obra até que o processo seja concluído.
Enquanto a Justiça não decide pela paralisação temporária dos trabalhos no empreendimento até que o processo seja concluído, as obras seguem a todo vapor no Ibituruna Tower. O edifício já conta com 11 andares. A WR Construtora vem divulgando como o maior prédio do leste de Minas Gerais.
O Olhar procurou a Prefeitura de Valadares e a WR Construtora para falarem sobre o assunto mas até o fechamento da matéria nenhuma delas havia se pronunciado.
Um absurdo e crime o que foi feito por essa incorporadora e prefeito.
Que a lei seja cumprida e a preservação da cidade assegurada.
Parabéns, Guilherme Jacob grande atitude pelo bem da sociedade.
Com um Corpo de Bombeiros tão “bem equipado” como o de Governador Valadares (e no resto do Brasil), qualquer incêndio acima do 8⁰ Andar vai ser um novo Inferno na Torre!
Trânsito vai ficar difícil no entorno…